2020年，青岛真是开年格外不利。先是GDP复核被砍掉1000多亿，2018年的GDP被无锡、长沙、宁波连续超过，和郑州无限靠拢，“北方第三城”头衔即将不保，接着最近又有一个图，2019年主要城市人口增量，刷爆了青岛人的朋友圈。
从图上看，青岛2019年的人口增量只有10.5万人，只有杭州、郑州的1/5，深圳、广州的1/4，宁波的1/3，佛山、成都、长沙的1/2.5，重庆、西安、厦门的1/2……
站在其它兄弟城市角度，青岛相比山东省外其它强二线、新一线城市，对外来人口的吸引力差得简直不是一个档次。如果说济南吸引不到人口是因为糟糕的环境和交通还有情可原的话，号称山明水秀、冬暖夏凉，宜居城市的青岛，对外来人口的吸引力差成这样，就非常值得人们深思了。
问题出在哪里，很多人在寻找症结都说了一句话：青岛“房价高、工资低，生活不易”。这句话这简直是很多青漂的共识了。
然而真的是如此吗？从大数据来看，答案似乎是否定的。
参考智联招聘网站的数据来看，2019年第四季度，杭州和青岛的平均工资分别是9978元/月和7853元/月。
但是杭州和青岛的房价是多少呢？参考安居客数据，2019年底，杭州的平均房价是27002元/平方米， 而青岛的房价是16340元/平方米。
算了一下，杭州和青岛的房价收入比分别是2.71月/平方米和2.08月/平方米。
很明显，杭州是一个比青岛更加“房价高、收入低、生活不易”的城市。
那为什么杭州却能吸引那么多人才呢？
虽然感受不能替代大数据，但是人民感受和大数据相悖，一定有问题。问题出在哪里呢？我们细细分析。
之前在看大数据，放眼全国兄弟城市，我们青岛的楼市到底有多特殊 一文中，风水师提到一个观点，青岛楼市的特殊之处，在于各区的差价太大，主城区太贵，近郊新兴板块价格太低，不成比例。
事实上，一看各区房价数据，青岛“房价高、收入低，生活不易”的论调，立刻就无处遁形。问题出在青岛市南、崂山、市北三区的房价，相比兄弟城市，那是一个异乎寻常的高。
文章列举了跟青岛和GDP/房价与青岛相仿的几个城市，如武汉、郑州、西安、无锡、长沙、宁波、济南……一长串城市捋下来，会发现，以各城的工资收入水平，在这些城市里，买房最难的四个区分别是：青岛崂山区、青岛市南区、宁波鄞州区、青岛市北区。
四个最难买房的区里青岛占了仨，传统青岛市内四区除了李沧，其它三个区买房难度基本上秒杀了各位兄弟城市……
市南、崂山卖成天价还好解释，青岛是国内为数不多的市中心即滨海的大城市，坐拥阳光沙滩海景，其它绝大部分城市无可复制，全国土豪都有来青岛购买一套海景度假豪宅的欲望——所以青岛市南、崂山形成了一个房价动辄七八万、十余万的沿海一线豪宅区，买房难度高，无可厚非，毕竟每个城市都有豪宅区，刚需不碰就是了——但是市北、浮山后、新都心、中韩这些地方，这种本该属于刚需、中产的位置，它的房价就说不过去了：
没有阳光沙滩海景，没有地标建筑、旅游景点，公园绿地，建筑无非是钢筋森林，高容积率高层、超高层，房价却动辄三四万元，又是什么鬼？
站在一个老青岛的角度，市南、浮山前、石老人卖10万，那么市北、浮山后、中韩这些地方卖个三四万似乎无可厚非，但是，站在一个想进入青岛打拼的外地刚需的角度，浮山后这种地方卖3万的话——请给他们一个选择青岛，不选择郑州、武汉、西安、济南、无锡、宁波、长沙的理由先——这几个城市除了宁波鄞州最中心的区域以外，其它城市哪怕是最最繁华的地段，房价也要比浮山后来得便宜。
当然，谁都知道，浮山后根本不是青岛的市中心。
那么结论很简单，但凡热爱青岛，想来青岛生活打拼的人们，看到浮山后4万多的青岛印象山、远洋风景，甚至到了长沙路的保利大国璟都卖出了近3万的价格，他们的表情一定是：
说到这里，站在青岛本地土著的角度，我知道很多人一定会举出浮山后的青岛第二实验中学说明，学区有多么多么重要，花多少钱为了孩子上学我都愿意——但是，在一个想进入青岛打拼的外地人眼里，隔壁济南山东大学附属中学、山师二附中、甸柳一中这些升学率足够秒杀浮山后二实验的学校，学区房依然只有两万来块钱……
所以，市北、新都心、浮山后、中韩这些本该是刚需落脚的地方却被搞出了违背初心的高房价，让整个青岛在吸引人才方面变得毫无吸引力，这话不是危言耸听。
青岛一年增长了10.5万人，另有一说11.5万人，那么落实到各区，数据是这样的：
很明显从图上能看出来，青岛人口流入不足，罪魁祸首就是市北区。这个本该刚需密集、人口主要涌入担当的大区，实际上一年人口增量只有1万人。
这1万人的增量可能还只是个噱头，很多人只不过是为了孩子上学临时落户而已，落实到像卓越蔚蓝青岛这样的“四方人社区”，还有像海信凤凰金岸、西海景苑、富源公馆这样的身份证370202、370203打头的业主占一半的现实，我们可以得出结论：
青岛市南、市北这些地方，人口实际上已经在流出。
有心人可以通过西海岸一些公用事业单位、小区物业登记，判断一下人口来源比例，事实上西海岸人口和购房主力，绝不是很多人想象中的东北人为主，而是一些传统市南、市北的居民在高房价下“用脚投票”，大胆拥抱“双击老铁666区”。
下图15个业主里，5个人的身份证是370202打头，两个370206打头，即来自青岛传统市区的人口，占该小区1/2-1/3，这在西海岸，实际上是常态。
为什么会出现这种情况，实际上100，会算账的人，大家都能明白是怎么一回事。
西海岸的例子不太明显，假设我在五四广场附近上班，有两个选择，房价3.05万的浮山后，或者房价1.45万的红岛。
很明显，房子单价差距1.6万，意味着150平米房子的差距，是240万元，如果贷款的话，20年期的月供差距差不多每月1.8万元。
很明显青岛地铁4号线、8号线都通车以后，两边的通勤时间成本差距在半小时以内。
尽管浮山后的学区有明显优势，但是选择红岛，我拿出剩下的钱的2/3投资教育——砸160万现金，或者每月付出1.2万投资教育连续20年——还剩下80万可以买辆豪车，再给家人买全套医疗保险……哪种选择会更好？
答案很明显是选择红岛。
虽然教育医疗很重要，但总不能因为二实验或者com齐鲁医院吹浮山后一辈子吧？
更何况，看中教育、医疗的，都是刚需人士，最多是中产。真正的富人、贵族选房的时候，绝不会把学校、医疗放在如此靠前的位置而丝毫不考虑公园绿地、地标建筑、会所场馆、都市商圈的价值意义。住宅密度、容积率可能是他们最主要的考虑因素。秒杀
SO，浮山后、新都心、中韩这些地方，不具备任何“富人区”的要素，却卖出了比很多同级别兄弟城市富人区还贵的价格，很明显，这些地方都是在炒作或者是暴发户在购买，陷入本地人自嗨，越嗨越少的循环。真正有心进入青岛的外地人，只可能考虑价格相对合理的西海岸、城阳落子，却天天被嘲笑“红岛黄岛不是青岛”、“市南市北高人一等”……
这种情况下，青岛招不来人才，丝毫不奇怪。
这也就是风水师成天念叨的“灵山卫5年超过浮山后、10-15年追平麦岛，若是做不到，整个青岛未来都的玩儿完”的内涵所在了。
只不过，超过浮山后，未必是灵山卫涨上去，待地铁线路纷纷通车，西海岸、城阳的天量库存影响传统青岛老城的时候，浮山后的房价会不会少数青岛本地人自己玩脱了，价格腰斩，也是很有可能的。
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